Что проверить перед покупкой недвижимости: оценка рисков

Процедура Due Diligence ­в сфере недвижимости – юридическая услуга, пользующаяся популярностью как у владельцев недвижимости, так и у её приобретателей.

В рамках оказания данной услуги Simple Сase предоставляет Клиенту подробное письменное заключение с глубокой аналитикой рисков, связанных с объектом недвижимости или контрагентом по сделке.

В одном из дел судами была пресечена одна из классических схем вывода активов из-под обращения взыскания на них кредиторов конкурсной массы компании-банкрота – формирование искусственной задолженности перед связанным лицом, обеспечение залогом и последующее обращение взыскания на имущество в связи с неисполнением обязательств.

Три коттеджа стоимостью более 60 миллионов рублей. переходили от одного собственника к другому, вносились в качестве вклада в уставный капитал, и наконец, добрались до своих конечных приобретателей – двух предпринимателей из Москвы.

Заключение сделки казалось выгодным – в выписке из ЕГРН за 250 руб. отсутствовали данные о наличии обременений, наличии судебных споров, собственником значился продавец.

Рыночная цена уплачивалась в два этапа: 1/6 при заключении договора купли-продажи; 5/6 – после регистрации права собственности.

Не прошло полугода, как предприниматели получили иск о возврате коттеджей настоящему собственнику. Якобы лицо, которому оно принадлежало изначально – давно банкрот, а все сделки, по которым путешествовали коттеджи – недействительны. Следовательно, коттеджи нужно вернуть собственнику для удовлетворения требований кредиторов банкрота.

Позиция предпринимателей понятна – они приобрели имущество добросовестно, выписку в ЕГРН взяли, цена была рыночной, в иске об истребовании имущества из чужого незаконного владения просят отказать.

Тем более, Гражданский Кодекс в начале 2020 года обновили, так что, как вам скажет большинство юристов, правда на вашей стороне:

п. 6 ст. 8.1 ГК РФ:

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Суд осмотрительность предпринимателей не оценил. Чтобы доказать свою добросовестность, Ответчик должен был:

- узнать в открытом доступе о нахождении первой компании в процедуре банкротства;

- посмотреть, что за месяц до покупки им недвижимости, арбитражным управляющим первого собственника коттеджей подано заявление о признании недействительной цепочки сделок, по которым продавались эти коттеджи;

- усомниться в наличии у продавца права собственности, в связи с тем, что продавец владеет имуществом короткий срок, условие договора купли-продажи об отсрочке оплаты без права залога продавца. Такое условие подразумевает стремление продавца как можно быстрее избавиться от принадлежащей ему недвижимости.

В этой связи проверка покупателя не ограничивается запросом выписки из ЕГРН. При наличии иных обстоятельств, вызывающих сомнения в юридической чистоте прав продавца на вещь, любой разумный покупатель вынужден произвести дополнительную проверку. Предприниматели такую проверку не произвели.

Информация о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости содержится в полной выписке из ЕГРН об объекте недвижимости.

Предоставленная покупателями краткая выписка из ЕГРН не содержит графы «Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права» и не может являться доказательством наличия или отсутствия возражений относительно права собственности продавца на здание, следовательно, не опровергает предоставленные оппонентами доказательства о наличии такой записи.

Предприниматели лишились объекта недвижимости и получили обратное требование к продавцу недвижимости, который, как вы понимаете, уже стал банкротом.

Мораль, казалось бы, проста: не экономьте на выписках…

Вы можете лишиться купленного объекта недвижимости, если не проводили его осмотр перед покупкой.

В случае проявления Ответчиком минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, – осмотра недвижимости перед заключением сделки, он с неизбежностью узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, и о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности на квартиру. Поэтому Ответчик не может считаться добросовестным приобретателем.

Он, равно как и финансовый управляющий, выехавший на осмотр квартиры только после ее продажи с торгов, не вправе в силу абзаца второго пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ обосновывать возражения по иску Заявителя ссылками на то, что они разумно полагались на записи государственного реестра о правах, не зная об их недостоверности.

Ситуация рассмотрена на основе материалов дела А40-157934/2015; А40-109856/2017.

Определение Верховного Суда РФ от 27.08.2020 №305-ЭС20-4693;

Определение Верховного Суда РФ от 20.08.2020 №305-ЭС19-3996 (6)

Перед покупкой объекта:

- закажите расширенную выписку из ЕГРН на объект недвижимости, включая данные о переходе прав на объект недвижимости: проверить в ней достоверность данных о собственнике и объекте недвижимости, внимательно изучить графы о наличии судебных споров, обременений, ограничений полномочий продавца;

- проверьте сведения о споре в отношении объекта недвижимости. Их можно найти как через поиск по общедоступной картотеке арбитражных дел по текущему и предыдущим собственникам, а также через поиск по банку решений арбитражных судов по кадастровому номеру здания;

- проверьте всех бывших собственников по картотекам арбитражных судов и судов общей юрисдикции;

- проверьте всех бывших собственников по базам данных ФССП и ЕФРСБ;

- проверьте наличие реального владения объектом недвижимости продавцом.

Описанная информация носит общий характер. Ее, очевидно, хватит для стандартной сделки по покупке недвижимости. Выявить и предотвратить все риски следует доверять профессионалам. Издержки на страховку никогда не сравнятся с убытками, которые могут быть причинены.

В пакет предоставляемых для покупателей недвижимости услуг Simple Case входит:

- юридическая проверка текущих и предшествующих владельцев недвижимости;

- правовая оценка рисков проведения сделки, выявление юридически значимых фактов, влияющих на конечную стоимость закрытия сделки.

- разработка, проверка и изменение документации, расширение гарантий и инструментов для защиты интересов покупателя;

- взаимодействие с государственными органами, нотариусом, регистратором;

- участие в переговорах с продавцом;

- оформление приобретения права собственности на недвижимость;

- передача владения и закрытие сделки;

- консультирование по всем возникающим у Клиента вопросам.



Все права защищены

Москва

Новая площадь, 6

+7 919 172-90-28

e-mail: law.simplecase@yandex.ru

  • Юр услуги Москва
  • Юристы Москва
  • Корпоративный юрист Москва
  • арбитражные споры Москва